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Alquiler con opción a compra, ¿me conviene?

alquiler opcion a compra

España ha sido un país en el que generalmente se ha primado la compra antes que el alquiler.Esto iba en sentido contrario al resto de países europeos, con una gran tradición de alquiler. Sin embargo, la tendencia ya comenzó a invertirse hace unos años. Actualmente, hay una solución híbrida denominada alquiler con opción a compra, y que aúna las ventajas de ambos sistemas. En este artículo vamos a desgranar todo lo que puedo ofrecerte el alquiler con opción a compra para que lo tengas como una posibilidad más.

Alquiler y compra

El alquiler es la opción preferida de aquellas personas que no cuentan con un capital lo suficientemente potente para abordar una compra o el pago de la hipoteca. La concesión de este tipo de préstamos hipotecarios en nuestro país está condicionada a tener una nómina fija, solvencia y disponer de unos ahorros previos. Sin embargo, el alquiler es una buena posibilidad para quienes no desean atarse totalmente a una vivienda en propiedad. Por ejemplo, personas que tienen previsto cambiar de residencia por motivos laborales. El alquiler es una medida interesante, ya que no nos ancla a ningún lugar en concreto y podemos cambiar de vivienda siempre que lo deseemos. Para acceder a un alquiler también es necesario presentar una nómina, depositar varios meses de fianza y firmar un contrato de alquiler.

La compra de una vivienda se realiza siempre y cuando tengamos capacidad suficiente de pago y podamos aportar un capital de entrada. La concesión de una hipoteca está siempre condicionada a nuestra solvencia, ya que los gastos de una hipoteca nunca deben ser mayores del 30% de nuestro salario. Las hipotecas que se conceden actualmente en España pueden ser a tipo fijo, a interés variable o a las novedosas hipotecas mixtas, que los primeros años pagan un interés fijo y posteriormente otro variable.

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Alquiler con opción a compra

El alquiler con opción a compra es una posibilidad más que está tomando muchísimo auge en nuestro país. Consiste en un alquiler estándar, pero que da preferencia al arrendatario por si desea adquirirlo en un futuro. Lo pone en una situación muy favorable para decidir si, un tiempo más tarde, desea quedarse con la vivienda como propietario, y no como inquilino pagando un alquiler.

Dentro del código civil español, el alquiler con opción a compra no tiene una legislación propia, sino que recoge normativa de la Ley de Arrendamientos Urbanos y del Reglamento Hipotecario. Es por tanto una opción híbrida y de la cual probablemente se haga una legislación propia en un futuro.

Elementos del contrato del alquiler con opción a compra

Cuando nos hemos decidido por esta propuesta, hemos de tener en cuenta que nuestro contrato de alquiler con opción a compra se encontrará condicionado por todos estos elementos.

Cuota de alquiler: la misma que tiene cualquier alquiler inmobiliario. Queda fijada en la firma del contrato y se revisa según el IPC.

Fianza: es la cantidad que se deposita al inicio del contrato y que tiene como objetivo cubrir los posibles desperfectos que cause el inquilino durante el periodo del alquiler. En el caso de no existir ningún tipo de inconveniente, ha de devolverse al finalizar la relación.

Precio de compraventa: en el contrato de alquiler con opción a compra se establece el precio de compraventa al que se ejecutará la opción.

Prima de la opción a compra: la prima de opción a compra es una cantidad que el inquilino paga al propietario y que le da derecho a comprar el inmueble a un precio pactado y antes de una fecha determinada. Podríamos decir que es una especie de señal. Lo habitual es que se sitúe entre el 5% y el 10% del importe de la compraventa. Puede abonarse según un criterio acordado por ambas partes, pudiendo ser un pago único o periódico. Esta prima supone un ingreso extra añadido para el arrendador.

Fecha máxima de ejecución: es el periodo máximo en el cual ha de ejecutarse esta opción por parte del inquilino.

Ventajas del alquiler con opción a compra

El alquiler con opción a compra tiene muchísimas ventajas, tanto para el inquilino como para el propietario. Vamos a diferenciarlas de ambas maneras para que puedan apreciarse adecuadamente.

Ventajas para el inquilino

  • Al estar viviendo de alquiler en una vivienda, tiene tiempo más que de sobra para saber si es el inmueble que estaba buscando. Le permite conocer de primera mano cuáles son los puntos fuertes y débiles de la vivienda y de si le conviene o no ejecutar la compra.
  • Para aquellas personas que no cuenta con mucho dinero ahorrado, si se les establece una fecha de opción a compra pueden ir preparando el terreno y comenzar ahorrar. No se van a enfrentar a la incertidumbre de la concesión o no de una hipoteca por parte del banco.
  • Si se cumplen las condiciones, el inquilino puede deducirse la parte correspondiente al IRPF del alquiler.
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Ventajas para el propietario

  • Cuando un propietario tiene un piso en alquiler con opción a compra se va a asegurar siempre un ingreso. Además, esta opción es bastante apetecible para muchas personas que andan buscando vivienda, lo que les permite acceder a un mayor número de clientes.
  • Tienen asegurada su renta de alquiler, y en el momento de la firma del contrato de la opción a compra, disponer ya de esa prima. Sabe que, aunque puede haber casos excepcionales, que la venta va a terminar ejecutándose.
  • Normalmente no tienen el problema de morosidad con inquilinos. Cuando se ha firmado el contrato, el propietario puede encontrarse bastante tranquilo, ya que sabe que el actual inquilino hará todo lo posible por tener la vivienda en buenas condiciones. A fin de cuentas, terminará siendo suya.

Cuando te conviene el alquiler con opción compra

La conveniencia o no de un alquiler con opción a compra depende de las circunstancias personales. Se trata de un producto altamente recomendable para quienes no terminan de tener claro qué hacer con su futuro. También supone un aliciente para quienes no dispone de unos ahorros muy elevados, ya que disponen de un margen de años en el que poder ir consiguiendo esa cantidad y convertirse finalmente en propietarios.

Por tanto, el alquiler con opción a compra es una posibilidad más que existe actualmente en el mercado inmobiliario y que es un punto intermedio entre el alquiler y la compra. Recogiendo ventajas de ambos sistemas, está suponiendo un nuevo soplo al mercado inmobiliario, permitiendo el acceso a la vivienda en propiedad para quienes inicialmente tienen más dificultades.

Como ya sabrás, el Euribor se encuentra en mínimos históricos, por lo que el alquiler con opción a compra puede ser mucho más beneficioso para ti de lo que piensas, ya que es un buen momento para hipotecarse.

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Jeanne Lefevre
Especialista en préstamos online y financiación. Licenciada en Finanzas y Contabilidad por la Universidad Complutense de Madrid con un Máster en Finanzas por la IE Business School.

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